1- بیمه ساختمان یکی از تکالیفی است که بر دوش تمامی ساکنان هر ساختمان گذاشته شده است . نکته جالب این است که تقریبا هیچ کس آن را جدی نمی گیرد ! اکثر ساختمان ها ، برج ها ، مجموعه های مسکونی ما هیچگونه بیمه ای ندارند و اصلا آب هم از آب تکان نمی خورد ! وظیفه انجام بیمه ساختمان بر عهده مدیر ساختمان است ! اگر حادثه ای برای ساختمان اتفاق بیفتد و خسارتی به ساختمان وارد شود و مدیر در امر بیمه نمودن ساختمان کوتاهی کرده باشد قطعا مقصر است و عواقب آن متوجه مدیر ساختمان است ؟! بقیه ساکنان نیز به نسبت سهم خود در این قضیه مسئولند ! با هم در این مورد بیشتر بدانیم ؟!
2- معمولا در هر آپارتمانی هزینه ای توسط مالکین یا مستاجرین واحدها جهت مدیریت ساختمان به مدیر ساختمان پرداخت می گردد . این مبالغ که از آن به عنوان شارژ ساختمان نام برده می شود (که البته به نظر من اسم بسیار بی مسمایی است !) خرج امور روزمره ساختمان مثل تمیز کردن یا تعمیرات جزئی و مواردی از این قبیل می گردد . معمولا هیچ مبلغی به همراه شارژ یا جدا از شارژ برای بیمه نمودن ساختمان در مقابل آتش سوزی و یا دیگر حوادث طبیعی و غیر طبیعی از مالکین واحدها گرفته نمی شود . حالا اگر یک واحد آتش بگیرد و این آتش به واحدهای دیگر سرایت کند یا حتی سرایت نکند مسئول پرداخت هزینه های ایجاد شده چه کسی است ؟ واحد مقصر ؟! به خود وی چه کسی خسارت پرداخت می کند ؟ اصلا اگر بر اثر حادثه آسیبی به یک واحد وارد شود که در استحکام واحدهای دیگر تاثیر منفی داشته باشد چه کسی مسئول است ؟ اگر مالک واحد دوست نداشت واحدش را تعمیر کند چه باید کرد ؟ اینها همه سوالاتی است که تنها یک جواب دارد ؟ بیمه آتش سوزی و دیگر حوادث ساختمان !
3- طبق ماده 14 قانون تملک آپارتمان ها ، مدیر ساختمان که به صورت کتبی و یا عملی از طرف مالکین به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می شود وظیفه دارد که ساختمان را در مقابل خطر آتش سوزی نزد یکی از شرکت های بیمه گر ، بیمه نماید ! خطر آتش سوزی خطر اصلی می باشد و باید حتما بیمه شود اما خرید پوشش خطرات دیگر اختیاریست و مدیر ساختمان به صورت اختیاری می تواند در مقابل حوادث دیگر ساختمان را بیمه کند و از این نظر مسئولیتی متوجه وی نیست ! در ماده 14 قانون تملک اپارتمان ها آمده است که اگر مدیر ساختمان به وظیفه اش در این زمینه عمل نکند و حادثه ای برای ساختمان روی دهد مسئول جبران خسارات وارده است و به راحتی می توان در دادگاه های عمومی بر علیه وی شکایت کرد ! البته شکایتی که در این زمینه می توان انجام داد مجازات ندارد و صرفا وی مسئول جبران خسارت های مالی است که برای واحدها اتفاق افتاده است ! اگر میزان خسارت کمتر از 5 میلیون تومان باشد باید به هیات حل اختلاف مراجعه نمود و اگر بیشتر باشد پرونده در صلاحیت دادگاه است !
4- نکته ریزی در این زمینه وجود دارد ! در بسیاری از ساختمان ها به علت واحدهای زیاد یا کارهای زیادی که به مدیریت ساختمان محول شده است مدیر به صورت تمام وقت به این امر اشتغال دارد و بابت زحماتی که می کشد و وقتی که می گذارد دستمزد دریافت می کند . در بعضی دیگر از ساختمان ها که درصد بیشتری را نیز در بر می گیرند مدیر در قبال زحماتی که می کشد هزینه ای دریافت نمی کند و معمولا خودش یکی از مالکین واحدها است و یاحتی ممکن است مدیر در دوره های زمانی مختلف تغییر کند و در هر دوره ای یکی از مالکان وظیفه مدیریت را بر عهده داشته باشد ؟! سوالی که در اینجا پیش می آید این است که آیا در این حالت مدیر مسئول است ! بله مدیر حتی اگر مبلغی نیز دریافت نکند مسئول است و باید جوابگو باشد و اگر مدیر دوره ای باشد باید بررسی کرد که کدام مدیر یا مدیران وظیفه این کار را بر عهده داشته است و تمامی آنها مسئولند ؟!
5- حالا بیائید فرض کنید که یکی از طرفین ماجرا مخالف بیمه کردن ساختمان باشند ! اگر مالکین همگی بخواهند ساختمان را بیمه کنند و مدیر مخالف باشد ساده ترین اتفاق ممکن این است که مدیر را برکنار کنند و مدیر دیگری را به جای وی به این سمت منصوب نمایند ! اما اگر تعدادی از مالکین بخواهند ساختمان را بیمه کنند و مدیر نخواهد این افراد باید در دادگاه بر علیه مدیر شکایت کنند . در نتیجه قاضی دادگاه مدیر را مکلف می سازد که ساختمان را در مقابل آتش سوزی و خطرات جانبی بیمه کند . اگر مدیر مدعی شود که تعدادی از مالکین نیز با بیمه کردن مخالف هستند ، دادگاه آن مالکان را نیز ملزم به پرداخت حق بیمه می کند . حالا اگر مدیر موافق بیمه کردن ساختمان باشد و تمامی مالکین مخالف باشند باید از آنها اقرارنامه قانونی بگیرد که هر گونه آسیبی به ساحتمان در اثر آتش سوزی و یا حوادث مرتبط رسید مسئولیتی متوجه مدیر ساختمان نیست و حق هیچگونه شکایتی علیه وی ندارند . در صورتیکه مدیر بخواهد ساختمان را بیمه نماید و تعدادی از مالکین نخواهند و حق بیمه ندهند مدیر ساختمان باید اقدام قانونی لازم برای دریافت حق بیمه را انجام دهد .
6- حق بیمه به عنوان یکی از هزینه های مشترک توسط مدیر ساختمان قابل وصول است و در صورتیکه مالکی سهم خود را نپردازد ، مدیر می تواند نامه ای رسمی که اظهار نامه نام دارد برای وی ارسال نماید . این اظهارنامه فرم مخصوصی است که در همه مجتمع های قضایی قابل دریافت است و با پر کردن آن و ذکر تمامی نکات قانونی به دایره ابلاغ اظهارنامه در همان مجتمع قضایی تحویل داد تا مامور ابلاغ دادگستری آن را به مالک مربوطه تحویل داده و با گرفتن امضا ء ، نسخه ای از فرم ابلاغ شده را به مدیر ساختمان تحویل دهد . اگر مالک باز هم به وظیفه خود عمل ننمود و حق بیمه اش را پرداخت نکرد مدیر می تواند اظهار نامه ابلاغ شده را به همراه صورتجلسه ای که نشان دهد وی مدیر ساختمان است و پیش فاکتور شرکت بیمه که نشاندهنده میزان حق بیمه ای است که وی باید پرداخت کند را به اداره ثبت اسناد و املاک برده و در قسمت اجرای ثبت تحویل دهد تا ماموران اجرای ثبت راسا و بدون حکم دادگاه از اموال مالک بدهکار برداشت و به مدیر بدهند تا وی ساختمان را بیمه نماید .
7- این که در این مقاله در مورد آتش سوزی صحبت کردیم به این دلیل است که در این زمینه مالک ساختمان مسئول است وگرنه در مواردی که خطرات دیگر ساختمان را تهدید کند به تناسب افرد دیگر مسئولند . به عنوان مثال اگر ساختمان بر اثر سهل انگاری سازنده ریزش کند مسئول مهندس ناظر یا سازنده است و در اینجا مسئولیت مهندس ناظر و یا سازنده این است که بیمه مسئولیت متناسب را خریداری کرده باشد .